二手房挑选手册

长安居大不易,挑个合适的房子,是需要很多耐心和技巧的


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  • 2016.03.26: 完成初稿

挑选自住房的16大关键词

地段

这个已经在『只谈房事』第一期用整个专栏的时间说过了,对于地段的选择,无论是自住型还是投资型,都是同样重要的。

小环境

就是指小区周边和小区内的环境,有点楼盘地段很好,但是小环境不敢恭维,一定要注意周边是否有高压电线,工厂,发电站等污染源,另外周边紧靠城中村的楼盘也要打折扣。

容积率

如果你去售楼处看盘的时候,很随口地问一句,这楼盘的容积率是多少,实用率是多少,售楼小姐肯定不敢忽悠你,因为一听就知道你是个行家。其实这个概念很简单,容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。容积率是越小越好,根据经验,豪宅的容积率通常都会在1.5以下。

实用率

上面说到这也是个专有名词,意思就是你实际的使用面积和建筑面积之比,通常不带电梯的多层的实用率会高达92%以上,带电梯的小高层在85%以上,超过15层的高层在80%以上都属于正常。有些楼盘的实用率会低的离谱,例如“信和自由广场”的房子的实用率只有70%多点,实在让人想不通面积都分摊到哪里去了。因为买房是根据建筑面积来算价的,所以买这样的房子是很不划算的。买商铺的更要注意这个,有的商铺的实用率能高达100%,“海印长城”下面的商铺,实用率才只有40%。所以买房算价格不仅仅是看单价那么简单,里面的猫腻还是很多的。

建筑质量

这个需要在楼盘在建的阶段就去工地实地考察,而且具有一定的专业性才能看出来。如果楼盘已经封顶了,或者买二手楼,如何判断呢?很久很久以前有个叫半球的房事达人,对每个楼盘都会亲自考察,并写一篇详细的调查报告,不过半球先生早已蜕变成职业写软文的托了。浑浑的水还有一个绝招,在每个新楼盘在销售的时候,都会在知名房产网站(如搜房网,房地产信息网)建立一个业主联系论坛,去翻一下论坛的历史内容,就能对楼盘的缺点有个最直观的了解。你能想象“学林雅院”居然没有打地基吗?你能想象“名家富居”居然没有设计排烟管吗?我也不能想象,但是我能从业主论坛了解这些信息。

噪音

这是浑浑的水特别重视的一个因素,这可能严重影响到睡眠的质量。不要听经纪说这个房子装了真空隔音玻璃,关上窗就特别安静这样的鬼话,不开窗的房子是没法住的。要特别注意,靠近高速路,立交桥的楼盘,是无论如何都不会安静的,即使你买的是背靠噪音源的方向也不行,不信可以去问问住“滨海之窗”,或者“创世纪滨海花园”的业主。

楼层

一楼通常会很潮湿,因为出入方便,安全性也差一点,有架空层的会好一些。一般楼层越高,采光和通风越好,如果旁边是马路的话,因为声波衍射的关系噪音高层的反而会比低层的要大一些。对于有电梯的高层来说,楼层越高,价格越贵,对于无电梯的多层只要记得“金三银四”就可以了。

朝向

这也是浑浑的水很在意的一个因素。在深圳,最好的朝向是南北通,卧室和客厅都朝南。其次依次是朝正南,东南,西南,东西通,朝东,朝西,东北,西北,正北。朝南还是朝北,对于居住的感受差异非常大。朝北的房子夏天会暴晒,冬天一点都晒不到太阳,夏天没有风,冬天的北风那个吹啊。西晒的房子一般都比较热,会让你花更多的空调费。

通风

通风跟设计有关,通风必须要对流,只有单面朝向开窗的房子是不可能通风的。有一些的楼盘对通风的设计很有问题,完全不通风,这样的房子对健康很不好,要慎重考虑。

采光

假如生活缺少了阳光,你自己衡量吧,浑浑的水觉得比较重要。

住宅性质

住宅性质分住宅和商住楼,房产证上面就有写。通常,商住楼里是可以作为注册地开公司的,而住宅不允许,所以一般商住楼里都有几家是开公司的,例如“青春家园”里有美容院,“金钟大厦”有家政公司等等,而“海王大厦”里基本很少住家了,大部分都是开公司的。住在这样的楼盘,来来往往的人员会很杂,所以要综合考虑。如何辨别住宅性质,最直接的是看房产证,或者还有个简单的办法,通常裙楼是商铺的住宅,性质都是商住楼。还有一个问题要特别注意,就是商住楼商铺的营业性质,如果是餐饮业的话是最糟糕的,小心可能会被油烟污染,最好能避开。

学位

浑浑的水特别提出学位的重要性,每个房子都有划分的小学和中学,如果划分的学校好,那么是一定会有溢价的,这个很容易理解,家长对子女的教育,都是愿意花费血本的!。例如深圳的老片区“园岭小区”,从1栋到75栋的是划分到园岭小学第一分部,75栋以上划分到第二分部,仅因为第一分部的房子就会比第二分部的房子每平方贵1000元以上。

批地时间

也就是地皮被批准可以建房子的时间,这个影响到房子的使用年限。目前住宅的使用年限都是70年,从批地时间开始计算。有些楼盘虽然是新楼盘,但是批地很早,使用年限是要打折扣的,例如“半岛城邦”的批地时间是1996年,入伙是2007年,这里就少了11年的使用年限。不过这个因素也不用太在意,根据新的物权法,对于这个年限到期后怎么办,根据浑浑的水的理解,只要该地皮不另作其他用途,则会自动续期,业主需要补交土地使用费,就可以继续拥有房产。

户型

户型的要点就是两个字“方正”。浑浑的水有个朋友精通风水,他跟我说过一句话,如果不找人看风水的话,那么就记住选择户型方正的房子,房子只要是方方正正的,风水问题都不会很大。另外就是要看浪费的空间多不多,有些房子的走廊啊,拐角都会占用过多的面积。

开发商和建筑商

如果在了解上面的因素后还有精力,可以再去查一下楼盘的开发商和建筑商的资历,和过往开发过的楼盘的业主论坛。像招商地产,华侨城地产这样的开发商的楼盘,通常都是有质量保证的。

价格

没错,浑浑的水故意把价格放在最后来讲。这里先讲一个故事,去年某天浑浑的水跟朋友聊一款车,这款车带天窗的要加2万块,他很喜欢天窗,但是觉得这个价格太不划算了,后来知道他还是买了带天窗的版本,问他为什么,他说了一句很经典的话,“我后来想通了,如果买带天窗的,我最多只心疼这2万块,如果买了不带天窗的,我会心疼整台车的价钱。”对自住房最大的感触就是,对于自己很在乎的因素,一定不要太在意价格,最关键的还是看你和这个房子的缘分。而且因为贷款的关系,其实首付价格的差别并没有你想象的大。

中介防坑

话入正题,今天我们来聊一下和房地产中介打交道的实战技巧。其实浑浑的水并不是像你们想象的那样对中介恨之入骨,只是跟他们浑久了,对中介的黑比一般人有更深一层的了解而已。事实上,浑浑的水有一些朋友不巧就是在地产中介上班的,黑只是他们工作必须的态度而已,而并非都是他们的本性。说白了,房客和中介的关系,不过是相互利用的关系而已,尔虞我诈是不可避免的。在国内由于相关的规范和法律很不健全,所以中介基本上全部是没有诚信的。这个跟劣币驱逐良币的原理一样,当大部分地产公司都足够黑的时候,不够黑的地产公司是一定会最先倒闭的。

当中介带你看房的时候,会让你签一份看楼书,假如将来你买下了这套房而没通过这个中介的时候,麻烦就来了,你将会受到最恶毒的骚扰,还会威胁跟你打官司,直到你受不了给他们一些钱为止,这绝不是浑浑的水在恐吓你,这种事情非常多见。可能的话,我会尽量不一个人去,而带一个不真正参与交易的朋友或家人去签这份看楼书,就算自己签,也会用个假的名字和电话号码。这样的好处是,你可以委托多家中介帮你谈价格,假如你能直接跟业主达成协议,完全可以随便找一家中介帮你办手续,通常给2,3千块手续费就够了,否则就要支付高达房价3%的佣金,当然,这样做也要考验你做人的道德标准,浑浑的水认为对待本来就不讲道德的地产公司,根本不需要有道德的顾虑。

当你表示对一套房子感兴趣的时候,中介通常会用各种手段让你交一笔定金,说明谈到什么价格之后就必须签约,如果到时你想不买,定金是不退的,即使这单谈不拢,有些黑地产公司也一样不肯乖乖退款,他们会让你继续看其他的房子,直到成交为止。特别注意的是,这个价格不单单只约定单价的价格,还必须约定各种手续费,中介费,赎楼费,税费等由哪一方支付,中介通常会故意不告诉你这些,然后用最不利于你的价格来判断这个约定是否成立。浑浑的水在签约之前,是从来不交任何费用的,因为即使你不交,中介为了促成这单,也一样会去跟卖家谈价格,如果交了定金,只会让你更被动,如果中介实在不配合,完全可以换一家地产公司继续谈。记住,在交钱之前,你还是爷们,一旦交了第一笔定金,你就变成孙子了。在交钱之前,一定一定要考虑的非常清楚,真正抢手的笋盘不是那么容易碰到的,不要担心今天不签明天就被别人签了,中介通常会虚构其他的买家来促使你尽快交定金,当然这招我在卖房的时候也经常用,而且通常都很管用。

在和中介交谈的时候,对他说的话一定不要太相信,一切都以眼见为实。例如看房的时候说一套房子有100平方,而看到房产证的时候通常就只有90多平方,只要相差不太多,很多买家也就认了。还有很多例如是他亲戚的房子啊,独家代理啊之类的话,绝对是假话。除了假话,中介对迫使你签约都是很有一套的,所以跟中介交往一定要脸皮够厚,不好意思的人往往就直接签约交钱了,这种买家还是不少的,如果你实在脸皮很薄,强烈建议你带一个买衣服砍价很厉害的朋友来帮忙。

签合同之后,定金是必须支付给卖家的,假如中介代收的话,也一定要开具定金收据给你。而首付款,你一定要委托银行做资金托管,不要怕麻烦交给地产公司,这里有很大的风险,中天置业事件和创辉事件就是实例。大的地产公司通常会正规一些,而很多小地产公司会千方百计的让你把首付款打入他公司的账户甚至是个人的账户中,遇到这种公司要学会拒绝。签合同的时候一定要买方,卖方和中介三方同时在场,如果卖家跟中介交易进行了委托公证的话,一定要核实清楚委托人是否跟房产证的业主是同一人,否则你很可能被骗或者被吃差价了。

最后谈一个关于打印房地产交易合同的事情。为了保证交易合同的合法性,市政府管理部门拟定了一份标准的合同,这份合同可以在任何一家地产公司打印,也可以在房地产交易中心打印,是免费的。但是后来房协管理之后,取消了在房地产交易中心的打印,这样就必须要在地产公司打印合同。这样地产公司之间就建立了一条潜规则,打印合同必须交纳高达上千元的打印费,前段时间在深圳台第一现场也报道了这个黑幕。浑浑的水教你一招,遇到这种情况,不要轻易交费,直接跟中介声明要打电话到房协投诉,投诉电话是83785630,83785851,这招通常都能搞定。

捧个钱场?